Immobilie auf Mallorca kaufen oder sanieren? Rechnen Sie durch, bevor Sie unterschreiben.
ITP statt Grunderwerbsteuer, cédula-Pflicht, Insel-Baukosten: Auf den Balearen gelten andere Regeln als in Deutschland. Rebuild Check rechnet Ihr Objekt mit Balearen-Logik durch – Kaufnebenkosten, Sanierungskosten und Pflichten in Minuten.
Auf Deutsch · Zahlen für die Balearen · Ergebnis in Minuten
Unser Deal-Check zeigt es in Minuten – inklusive Sanierungskosten mit Mallorca-Aufschlag.
Vier Kostenfallen, die deutsche Käufer auf Mallorca unterschätzen
Wer mit deutschen Zahlen kalkuliert, liegt auf den Balearen schnell fünfstellig daneben.
ITP statt deutscher Grunderwerbsteuer
Die Vermögensübertragungssteuer (ITP) der Balearen ist progressiv: 8 % bis 400.000 €, dann 9 %, 10 %, 12 % – bis 13 % über 2 Mio. €. Wer mit deutschen 3,5–6,5 % rechnet, unterschätzt die Kaufnebenkosten massiv.
Ohne cédula keine Vermietung
Ohne gültige cédula de habitabilidad (10 Jahre gültig) sind Vermietung und neue Strom- und Wasserverträge de facto blockiert. Vor dem Kauf prüfen – die Nachbeschaffung kann teuer werden oder scheitern.
IEE: Pflicht-Inspektion für Altbauten
Wohngebäude über 50 Jahre brauchen auf den Balearen alle 10 Jahre den Zustandsbericht IEE – bei Verstoß drohen Bußgelder bis 600 € je Wohnung. Viele Bestandsfincas sind betroffen.
Mallorca-Baukosten über Festland-Niveau
Sanieren kostet auf der Insel deutlich mehr als auf dem spanischen Festland: Eine Reforma liegt je nach Standard bei 650 bis über 2.200 €/m². Deutsche Kostenansätze führen in die Irre.
Rebuild Check rechnet Mallorca wie Mallorca
Keine übertragenen Deutschland-Werte: Steuern, Kosten und Pflichten kommen aus Balearen-Daten.
ITP progressiv je Tranche
Die Balearen-Staffel 8–13 % wird tranchengenau gerechnet, nicht pauschal auf den Kaufpreis. Bei Neubau stattdessen: IVA 10 % + AJD 1,5 %.
Sanierungskosten mit Mallorca-Aufschlag
Maßnahmenkosten für die Insel statt deutscher Tabellenwerte: Fassadendämmung 85–180 €/m², Fenster 175–390 €/m², Aerotermia-Wärmepumpe 8.000–18.000 €.
IRPF-Förderlogik – ehrlich gerechnet
Spanien fördert energetische Sanierung über IRPF-Steuerabzüge von 20–60 %. Wichtig und oft verschwiegen: Nicht-residente Eigentümer ohne spanische Einkommensteuerpflicht profitieren davon nicht – Rebuild Check weist genau darauf hin.
Balearen-Pflichten-Checkliste
cédula de habitabilidad, IEE, ETV-Lizenz für Ferienvermietung, Baugenehmigung & ICIO: Der Bericht listet, was Sie vor Kauf und Umbau prüfen sollten.
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Häufige Fragen zum Immobilienkauf auf Mallorca
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (ITP) auf Mallorca?
Die ITP der Balearen ist progressiv: 8 % bis 400.000 €, 9 % bis 600.000 €, 10 % bis 1 Mio. €, 12 % bis 2 Mio. € und 13 % darüber – gerechnet je Tranche, nicht pauschal auf den Gesamtpreis. Bei Neubauten fallen stattdessen 10 % IVA plus 1,5 % AJD an. Stand 07/2026, ohne Gewähr.
Was ist die cédula de habitabilidad und warum ist sie so wichtig?
Die cédula de habitabilidad (Bewohnbarkeitsbescheinigung) ist auf den Balearen Voraussetzung für Verkauf, Vermietung und neue Versorgungsverträge für Strom und Wasser. Sie ist 10 Jahre gültig. Ohne gültige cédula ist ein Objekt de facto nicht vermietbar – vor dem Kauf unbedingt prüfen.
Was ist der IEE und wann ist er Pflicht?
Der Informe de Evaluación del Edificio (IEE) ist der Pflicht-Zustandsbericht für Wohngebäude über 50 Jahre – alle 10 Jahre zu erneuern. Bei Verstoß drohen Bußgelder bis 600 € je Wohnung. Viele Bestandsfincas auf Mallorca sind betroffen.
Darf ich meine Mallorca-Immobilie an Feriengäste vermieten?
Nur mit ETV-Lizenz – und die ist durch Moratorien und Zonierung stark begrenzt. Achtung: Für rústico-legalisierte Objekte wird ein Ferienvermietungs-Verbot im Register eingetragen. Die Vermietbarkeit gehört vor den Kauf, nicht danach.
Was hat es mit der rústico-Legalisierung bis ca. 2028 auf sich?
Das balearische Gesetz Ley 7/2024 öffnet ein Zeitfenster bis ca. Anfang 2028, um Bauten auf ländlichem Boden (suelo rústico) zu legalisieren – gegen eine Abgabe von 10–15 % des Bauwerts und mit Pflicht-Auflagen zur Energieeffizienz. Für viele Fincas die letzte Chance auf Rechtssicherheit.
Ersetzt Rebuild Check den certificado energético?
Nein. Den amtlichen certificado de eficiencia energética darf in Spanien nur ein técnico competente ausstellen (typisch 60–300 €). Rebuild Check liefert die Kalkulationsgrundlage davor: Sanierungskosten, Kaufnebenkosten und Pflichten – als Entscheidungshilfe, nicht als amtlicher Ausweis.
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Alle Angaben ohne Gewähr, Stand 07/2026. Steuersätze und Vorschriften der Balearen können sich ändern – verbindliche Auskünfte geben Gestoría, Notar oder Steuerberater.